전세/월세 계약 시 반드시 체크해야 할 사항 – 초보자를 위한 완벽 가이드

 

 

전·월세 계약은 큰돈이 오고 가는 중요한 거래이므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다. 특히 최근에는 전세 사기, 보증금 미반환 등의 피해 사례가 꾸준히 발생하고 있어, 심각한 사회적 이슈로 떠오르고 있기도 한데요. 이를 방지하기 위해서 오늘의 포스팅은 계약을 맺기 전에 반드시 확인해야 할 사항들을 정리했습니다. 우리는 어떻게 해야 안전하고 합리적인 계약을 체결할 수 있을까요?

1. 계약 전 꼭! 체크해야 할 사항

1) 임대인의 신원 확인

• 계약을 맺기 전, 반드시 등기부등본을 확인하여 임대인이 실제 집주인(소유주)인지 확인하세요.
• 부동산 중개업자를 통해 계약하더라도, 등기부등본 대조는 필수입니다.
• 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능하며, 전세권 설정, 근저당, 가압류 여부도 함께 확인해야 합니다.

2) 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 점

• 소유자 정보: 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인
• 근저당 설정 여부: 집이 담보 대출로 잡혀 있으면 보증금 반환이 어려울 수 있음
• 가압류 및 가처분 내역: 법적 분쟁이 걸린 집인지 확인
• 전세권 설정 여부: 이미 전세권이 설정된 집인지 파악

3) 계약 전 확인해야 할 부동산 기본 사항

• 전입 신고된 임차인이 있는지 확인: 세입자가 많으면 보증금 반환이 어려울 수 있음
• 건축물대장 확인: 불법 증축이나 무허가 건물 여부 체크
• 주변 시세 비교: 적정한 가격인지 부동산, 네이버 부동산, KB부동산 등을 활용해 확인
• 관리비 및 추가 비용 확인: 수도, 전기, 가스요금 포함 여부

 

2. 계약 시 주의할 사항

1) 계약서는 반드시 서면으로 작성

• 구두 계약은 법적 효력이 없으며, 반드시 서면 계약서 작성이 필요합니다.
• 계약서는 공인중개사 입회하에 작성하며, 특약사항을 명확하게 기재해야 합니다.

2) 계약서 작성 시 확인할 주요 항목

• 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 정보
• 보증금 및 월세(전세금 포함) 정확한 금액
• 계약 기간(1년, 2년 등) 명확히 기재
• 계약 해지 조건 및 위약금 여부
• 수리 및 유지보수 책임 (누가 부담할 것인지 명확히)
• 관리비 내역 포함 여부

3) 전세보증보험 가입 여부 확인

• 전세 사기나 보증금 미반환을 방지하기 위해 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등을 통해 가입할 수 있으며, 보증금 보호가 가능합니다.

4) 특약 사항 추가하기

계약서에는 기본적인 내용뿐만 아니라 특약 사항을 추가하여 향후 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 예시:

• "전세 계약 만료 후 보증금 반환이 지연될 경우, 월 이자 ○○% 부과한다."
• "수리 비용은 임대인이 부담한다. 단, 임차인의 과실로 인한 경우는 제외한다."
• "전입신고 후 확정일자를 받지 않으면 계약을 무효로 한다."

3. 계약 후 체크해야 할 사항

1) 확정일자 및 전입신고 필수!

• 전입신고: 주민센터에서 전입신고를 해야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있음
• 확정일자 받기: 등기부등본과 함께 확정일자를 받아야 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있음
• 확정일자는 동사무소에서 쉽게 받을 수 있으며, 임대차 신고제도와 함께 적용 가능

2) 관리비 및 세금 문제 확인

• 관리비가 갑자기 오르거나 숨은 비용이 있는지 체크해야 함
• 임대인이 종합소득세를 내야 하는 경우, 세입자에게 부담을 전가하는지 확인

3) 계약 갱신 및 연장 관련 사항 확인

• 계약 만료 3개월 전에 집주인과 계약 연장 여부를 협의
• 보증금 반환 일정 명확히 조율

4. 전세·월세 계약 시 흔한 실수 & 예방법

❌ 1) 등기부등본 확인 없이 계약하기

• 등기부등본을 보지 않고 계약하면, 집이 경매로 넘어갈 위험이 있음

❌ 2) 특약 사항 없이 계약하기

• 사소한 것이라도 특약으로 명시해야 나중에 분쟁을 방지할 수 있음

❌ 3) 전세보증보험 가입을 무시하기

• 특히 역전세난이 우려되는 경우, 보증보험은 필수

❌ 4) 계약금을 먼저 보내는 실수

• 계약서 작성 전에는 절대 돈을 보내지 말고, 계약 후 송금해야 안전함

전세나 월세 계약은 인생에서 중요한 결정 중 하나입니다. 오늘 소개해드린 사항들을 철저히 점검한다면 모두 안전하고 합리적인 계약을 할 수 있습니다! 이 외에도 더 많은 정보가 필요하다면 부동산 전문가가 법률 상담을 활용하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 우리 모두 중요한 결정을 신중하게 할 수 있는 자세가 필요합니다!